Comprei imóvel em leilão e o morador não sai: o que fazer

Comprou um imóvel em leilão e quem mora lá não quer sair? Você não pode tirar a pessoa à força. O caminho certo é pedir ao juiz a imissão na posse: uma ordem para que o imóvel seja entregue a você, que é o novo dono.

O que é imissão na posse

O nome é difícil, mas a ideia é simples. Ser dono no papel é uma coisa. Ter a chave na mão é outra. Quando você compra um imóvel em leilão, o papel passa para o seu nome, mas muitas vezes o antigo dono continua morando lá.

A imissão na posse é o pedido que você faz à Justiça para receber o imóvel de verdade. Se o juiz concordar, ele dá um prazo para o morador sair. Se a pessoa não sair, quem cumpre a ordem é o oficial de justiça. Nunca o comprador.

Leilão da Justiça ou leilão do banco: o caminho muda

Leilão judicial

É o leilão feito dentro de um processo, para pagar uma dívida. Nesse caso, depois que você paga o lance e as despesas, o próprio juiz do processo entrega a carta de arrematação junto com a ordem de imissão na posse. É o que diz o § art. 901, § 1º, do Código de Processo Civil. Em geral, você não precisa abrir um processo novo: o pedido é feito ali mesmo.

Leilão do banco (extrajudicial)

É o mais comum. A pessoa financiou a casa, não conseguiu pagar, o banco tomou o imóvel de volta e colocou à venda. Aqui não existe processo aberto. Se o morador não sair por bem, o comprador precisa entrar com uma ação na Justiça.

A lei ajuda quem comprou. O § art. 30 da Lei 9.514/1997 garante ao comprador uma ordem logo no começo do processo, com prazo de 60 dias para o morador desocupar. Para isso, é preciso provar que o imóvel já está registrado no nome de quem pede.

O que você nunca deve fazer

A pressa é compreensível. Você pagou e quer usar o que é seu. Mas resolver por conta própria pode sair muito caro:

• não troque a fechadura com a pessoa morando lá;
• não mande cortar água ou luz para forçar a saída;
• não retire móveis nem objetos do morador;
• não ameace nem constranja ninguém.

Atitudes assim podem virar crime e pedido de indenização contra você. O dono tem razão, mas precisa usar o caminho da lei.

Documentos que você vai precisar

• carta ou auto de arrematação (o documento do leilão);
• matrícula do imóvel atualizada, já com o seu nome;
• edital do leilão;
• comprovantes do pagamento do lance e das despesas;
• prova de que você pediu a saída e o morador não saiu, como uma notificação.

E se quem mora for inquilino?

Aí a história é outra. O inquilino tem um contrato de aluguel, e a lei dá a ele regras e prazos próprios. Em alguns casos, o comprador tem que respeitar o contrato. Em outros, pode pedir o imóvel depois de avisar. Cada situação precisa ser olhada com calma. Veja também nosso texto sobre ação de despejo e a defesa do inquilino.

O que isso muda para você

Se você pensa em comprar em leilão: leia o edital e veja se o imóvel está ocupado. Quase sempre está. Coloque na conta o tempo de espera e o custo de um processo para tirar o morador. O preço baixo do leilão já leva esse trabalho em conta. Falamos disso em o que os vídeos sobre leilão não contam. Vale conferir também quem paga o IPTU antigo do imóvel de leilão.

Se você já comprou: tente primeiro uma conversa. Muitas vezes, um acordo por escrito, com data certa para a saída, resolve mais rápido do que um processo. Não deu certo? Procure a Justiça sem demora.

Se você é quem mora no imóvel leiloado: você também tem direitos. Pode pedir prazo para se organizar, tentar um acordo e conferir se o leilão seguiu todas as regras, como os avisos que a lei exige. Não espere o oficial de justiça bater na porta para buscar orientação.

Perguntas frequentes

Quanto tempo demora para o morador sair?

Não existe prazo único. Depende do tipo de leilão, da cidade e de o morador apresentar defesa ou não. Com os documentos em ordem, o pedido costuma andar mais rápido.

Posso cobrar pelo tempo em que o morador ficou no imóvel?

Em leilão de imóvel financiado, a Lei 9.514/1997 prevê uma taxa de ocupação pelo período em que a pessoa permanece no imóvel sem ter direito. Se ela se aplica e quanto vale, só dá para saber olhando o seu caso.

O morador pode dizer que tem direito ao imóvel por morar lá há muito tempo?

Ele pode alegar, e o juiz vai analisar. Mas morar muito tempo, sozinho, não basta. Explicamos as regras no texto sobre usucapião.

Posso fazer acordo com o morador?

Pode, e muitas vezes é o melhor caminho. Faça tudo por escrito, com data de saída e assinatura dos dois.

Preciso de advogado para pedir a imissão na posse?

Em regra, sim. O pedido é feito na Justiça, por meio de advogado ou da Defensoria Pública, para quem não pode pagar.

Ficou com dúvida sobre um imóvel de leilão, seja você o comprador ou o morador? Fale com a nossa equipe pelo WhatsApp: https://wa.me/5521985944060. A gente explica o seu caso em linguagem simples.