Prefeitura quer derrubar sua casa? STJ barra ação em massa

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a prefeitura não pode sair processando morador por morador, por meio de ação civil pública, para derrubar casas de famílias de baixa renda em um loteamento que ela mesma tem o dever de regularizar. A decisão é da Primeira Turma, no AREsp 2.765.693-SP, relator o ministro Paulo Sérgio Domingues, julgado em 18 de agosto de 2026 e divulgado pelo tribunal no Informativo de Jurisprudência nº 900, de 8 de setembro de 2026.

O que aconteceu

Um município do estado de São Paulo foi à Justiça com uma ação civil pública pedindo a demolição da construção de um morador. O terreno ficava em um loteamento já classificado como ZEIS 1 — Zona Especial de Interesse Social — e que estava, naquele momento, dentro de um procedimento de regularização tocado pela própria prefeitura.

O ponto que pesou no julgamento foi outro: não era um caso isolado. O município vinha usando esse mesmo tipo de ação, em massa, contra vários moradores de baixa renda daquela mesma área.

Por que o STJ disse que a prefeitura usou a porta errada

A ação civil pública é uma ferramenta feita para defender direito de muita gente ao mesmo tempo: meio ambiente, patrimônio público, consumidores em geral. É o que está na Lei da Ação Civil Pública (Lei 7.347/1985).

Só que, no caso, o que o município pedia era a demolição de uma casa, de um morador — e repetia isso dezenas de vezes. Para o STJ, aí não existe o interesse coletivo que justifique esse tipo de ação. É pedido individual vestido de ação coletiva.

E tem o lado mais duro do raciocínio: o tribunal registrou que essa prática acaba escondendo a omissão do próprio município, que deveria estar promovendo política de moradia e regularização fundiária, e não empurrando para o morador o custo de um problema que é dele, poder público. A moradia, lembre-se, é um direito social listado no art. 6º da Constituição.

O que é ZEIS, em português claro

ZEIS é uma marcação que a prefeitura coloca no mapa da cidade. Quando um bairro ou loteamento é declarado Zona Especial de Interesse Social, o município está dizendo, no papel: “aqui mora gente de baixa renda, aqui a gente vai regularizar”.

Ou seja: a área foi reconhecida como um lugar para ficar, não para ser apagado. Por isso o STJ estranhou tanto a prefeitura pedir a demolição de casas exatamente dentro de uma ZEIS com processo de regularização em andamento.

O que isso muda para você

Se você mora em loteamento irregular, em área de ZEIS ou em bairro que a prefeitura promete regularizar há anos, essa decisão te dá argumentos concretos:

• Chegou uma citação de ação civil pública pedindo demolição? Não ignore o papel. O prazo corre, e quem não responde pode perder a casa por revelia. Procure orientação assim que receber.
• Vale conferir se a sua área é ZEIS. Essa informação costuma estar no Plano Diretor ou na lei de zoneamento do seu município, e pode ser pedida na secretaria de urbanismo ou de habitação.
• Vale conferir se existe processo de regularização fundiária em andamento. Se existir, isso muda muito a conversa dentro do processo judicial.
• Guarde tudo o que prova que você mora ali. Contas de luz e água antigas, IPTU, carnê, contrato de compra do lote, fotos datadas, declaração de vizinhos.
• Pedido de demolição não é a única frente. Dependendo do tempo e do jeito da ocupação, também se discute e outras vias de regularização do imóvel.

Atenção: isso não é um passe livre

É importante ser honesto com você: o STJ não disse que casa em loteamento irregular nunca pode ser demolida. O que o tribunal analisou foi o caminho processual escolhido pelo município naquele caso concreto — ação civil pública usada em massa contra moradores pobres de uma ZEIS em regularização.

Cada situação tem detalhes próprios: se a construção está em área de risco, se houve ordem administrativa anterior, se o terreno é público ou particular, se há área de preservação envolvida. Por isso a decisão serve como argumento forte, não como garantia automática.

Perguntas frequentes

Recebi uma intimação da prefeitura mandando demolir. Já perdi a casa?

Não. Notificação administrativa não é sentença. Existe direito de defesa, tanto no processo administrativo quanto na Justiça, e essa decisão do STJ mostra que o caminho escolhido pelo município também pode ser questionado.

Minha casa fica em loteamento que nunca foi aprovado. Isso me deixa sem direito nenhum?

Não. Irregularidade do loteamento é, em boa parte dos casos, um problema entre o loteador e o poder público. A lei brasileira tem instrumentos próprios de regularização fundiária urbana justamente para resolver isso sem expulsar quem mora no lugar.

Como descubro se meu bairro é ZEIS?

Pergunte na secretaria de urbanismo, habitação ou planejamento da sua cidade, e procure o Plano Diretor do município — ele costuma estar publicado no site da prefeitura ou da câmara de vereadores.

Essa decisão vale para todo o Brasil?

Ela foi tomada em um caso específico, e não em recurso repetitivo. Isso significa que não obriga automaticamente todos os juízes do país. Mas o STJ é o tribunal que dá a última palavra em lei federal, e um posicionamento desses costuma ser citado e seguido em processos parecidos.

Quanto tempo eu tenho para me defender?

Depende do tipo de processo e de como você foi citado. O prazo começa a correr da citação ou intimação, e é curto. Por isso a regra de ouro é: recebeu papel da Justiça ou da prefeitura, procure orientação no mesmo dia.

Ficou com dúvida sobre a sua situação?

Se você recebeu notificação de demolição, citação de ação civil pública ou está em um loteamento esperando regularização há anos, separe os documentos que você tem e fale com um advogado de sua confiança para entender o seu caso.

Se preferir, você pode conversar com a nossa equipe pelo WhatsApp: https://wa.me/5521985944060.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça, Informativo de Jurisprudência nº 900, de 8 de setembro de 2026 (AREsp 2.765.693-SP, Primeira Turma).